- 많이 빠지긴 했지만 V자 반등 노리고 살만한 업황이 아님.
- 업황 자체는 좋게 보지 않음.
- 주가가 많이 빠지긴 했지만 올릴 수 있는 그런 요소들이 환경적으로 없다.
-오히려 역사적 밸류에이션 바닥으로 보면 더 내려갈 구간은 있다.
- 아래로 10% 열려있음.
- 즉, 상단은 막혀있고, 아래로는 열려있음.
- 지금 저점 매수는 애매하고 조금 더 기다려 보자.
- 건설업에서 가장 중요한건 착공이고
- 착공의 70% 차지하는게 시행사들인데
- 그럼 결국 시행사의 하반기가 착공하기 좋냐 안좋냐를 봐야 함.
- 결론부터 말하면 시행사들이 현재 착공하기 안좋다.
이유는
첫번째,
- 당연히 미분양 리스크가 커져가는 중이고, 분양가를 시세만큼 분양할 때, 완판 여부도 긴가민가함.
- 분양 된 것들도 2-3년 입주할 때까지 계약 유지가 될지도 긴가 민가함. (떨어지는 집값, 금리 때문)
- 따라서, 확실한 지역 아니면 굉장히 심사숙고 하고 있는 모습을 보이고 있음.
- 그럼에도 팔려면 분양가를 시세보다 싸게 내놓으면 완판 되는데 분양가를 싸게 하려다 보니 건축비, 금융비용이 올라간 상황.
- 따라서, 분양가 낮추는 순간 먹을 룸이 없어지고 그래서 분양가 싸게 못냄. 그래서 돈 되는 지역 아니면 쉽지 않음.
- 즉, 하반기에 시행사들이 착공에 나설만한 환경이 아니라서 착공에 대한 기대는 줄어들 수밖에 없음.
- 마지막 희망은 재건축, 재개발인데
- 문제는 분양가 상한제가 해제됐으니
- 조합들은 최대한 분양 나설려고는 하지만, 건설사들과 건축비를 협상해야함.
- 2~3년전 수주를 해왔어서 지금 건축비랑 예전 건축비가 다름.
- 건설사는 조합들한테 가서 건축비를 올려달라 해야 하는데 1인당 막 1억씩 더내라하면 조합이 당연히 거부
- 계약대로 해달라 조합은 요구하고 건축비 협상에 따른 줄다리기를 하다가 분양시기가 뒤로 밀려지게 됨.
- 물가 인상률보다 원가비가 더 오르면 계약서상 다시 협상한다는 문구가 들어가 있기 때문에 오른 가격 그대로 강행하는건 불가능. 그래서, 재협상 타결이 안되면 건설사도 건설 안해버림.
- 그로 인해서, 얘네가 하는 착공 스케줄은 뒤로 밀어질 수 있다. 이번 하반기 것도 내년 상반기로 미뤄질 리스크 존재함.
- 그럼 가이던스 지킬 가능성 낮아지고 그말은 올해 착공이 작년보다 못해질 가능성이 높다는 말.
- 착공이 피크 찍고, 올해 감소했다는건 내년이나 내후년 매출이 작아진다는 거니까 추정치 낮출수 밖에 없음.
- 그 밸류에이션을 녹여 봤을 때 현재 밸류에이션 상승 여력은 없어짐.
- 이러한 상황 반등하려면 시행사들이 착공을 나서기 좋은 환경으로 바껴야하고 그러려면
1. 부동산 시장 참여자들이 적어도 2~3년뒤에는 적어도 지금보다 부동산 값이 오를거라고 생각하는것으로 바껴야 함.
그래야 청약을 넣기 때문.
2. 시행사들이 시세보다 분양가를 싸게 내려면 공사비가 빠지든지, 공사비가 빠지려면 원자재 가격 내려야 함.
결국 두가지, 부동산 심리 좋아지거나, 건축비 원자재 가격 내려가거나
- 올해 하반기만 놓고 보면, 어찌됐든 좋지않은 환경이니까 이런 환경에서 건설주 전반으로 반등되기 어려움.
- 그래서 상승여력 닫혀있고 왜 하방이 열려있냐, 실적인데 결국
- 2분기 프리뷰 탐방 통해서 느낀건
- 원래 1분기때는 주택 GP 마진이 3% 하락할 수 있다 했던게
- 2분기 프리뷰때 추가적으로 더 나타날수 있다로 바뀜.
- DL이앤씨는 거의 전년 대비 5% 오른 원가율
- GS건설은 1분기 원가율 3%내외 상승 예상이었는데 2분기 더 늘어날 수 있다.
- 1분기 생각했던 원자재 가격과 2분기가 다르니까 그때보다 지금이 더 안좋아져서
- 그때는 3%면 될거로 봤는데 지금은 더 봐야함 원가 증가율이
- 이게 DL이앤씨나, GS건설만의 문제난 아니고 맥스로는 5%까지도 원가율 오르는거 까지도 생각해야함.
- 그럼 확실히 지금보다 밸류에이션이 낮아지고, 과거 적정 밸류대비 얼마나 차이가 나냐
- 파랑색 막대그래프를 보면 5% 정도 내려간건데 (GP마진율이)
- 내년도, 내후년도 매출 감소하는걸 가정하면 23년도 추정치 기준 저점 가정시 20% 밑으로 열려있음.
- 그나마 GS건설, DL이앤씨가 15%정도인거고 대우나 현대건설은 하락폭이 더 클 수 있음.
- 저점을 잡아본다 해도 GS건설이나 DL이앤씨로 해야지 대우나 현대건설로 하면 다같이 내려갈 때 더 큰 폭으로 내려갈 가능성 높음.
건자재
- 전방 Q에 대해서 부정이기 때문에 건자재도 안좋음.
- 원자재 가격 해소 안돼서 주택, 건자재 쪽은 추천종목 없음.
- 최근 철근 가격 떨어지지만 건축가격은 안떨어지는 중.
- 건축비에는 협력업체 하도급비용 포함돼있는데
- 그 비용이 더 쎔. 인건비가 같이 올라가는 인플레다보니 협력업체에 나오는 비용이 큼.
- 철근, 시멘트가 내려가면 전체 원가에 차지하는게 15~20%
- 50% 가 하도급.
- 참고로 현재 레미콘 가격 오르고 있고, 시멘트 가격이 레미콘이니까 최근에 레미콘 애들 파업하면서 올려달라고 한게 있는데, 시멘트 가격 올라서도 이지만, 운송비 올라서도 있어서 이부분도 안좋음.
- 이벤트 드리븐으로 플레이해보고자 한다면
8월 15일 전까지 250만호 + @ 에대한 정책 나올거 있음. 윤석열 정부 공약
(윤석열이 부동산 인허가 기준 250만호 플러스 알파를 광복절 전까지 내겠다고 약속했었음)
이 때 트레이딩 접근 가능 할 듯.
- 삼성엔지니어링 같은 경우도
- 2만원 이하면 사도 좋다 였는데 2분기 탐방 후 느낀건
- 상방이 닫혀버림
- 이유는
1. 멕시코에서 추가적으로 하나 더 피드 투 epc 하려고 했는데 멕시코가 자국기업 주겠다고 해서 드랍됨.
이에 따라, 24년도 매출 기여할 수 있었던게 없어졌고,
2. 알제리 HM 정유공장 이전에 1.7조 기 수주 했던것 알제리랑 스페인 정치적으로 안좋아져서 스페인 기업 안쓰겠다 했는데 우리러 JV 맺고있던 회사가 그것으로 팅겨져 나가서 사업 무산 될 위기.
- 이게 내년이나 내 후년도 매출에 기여할거로 애널들이 다 추정치 넣어놨는데 0 됨.
3. 거기에 올해 1분기 했던 러시아것 설계는 하고 있는데 발주가 제대로 나갈수 있는지 의문.
- 왜냐면 돈을 못받았기 때문. 얘도 사실은 내년도 내후년도 매출에 기여할 수 있었던 건데 보류로 0 으로 됨.
- 그러면 결과론적으로 내년도 매출액이 올해보다 감소할 가능성이 높아짐.
- 마진율 엄청 올릴 수 있는 건설사도 아님 (계약서에 마진은 고정돼있기 때문) . 매출 감소는 그래서 타격이 큼.
- 근데 밸류에이션상 바닥이라 밴드에 갇힐듯. 결국 유가가 센티를 정할 듯.
- 22년 7월 13일에 말레이시아 8천억짜리 수주 했지만 반응 없었음. 당연히 해야하는 거였기 때문.
- 그거 이외에 서프라이즈 새로 나올게 없어서 상승 여력 없다.
중소형주
- 금호건설
- 배당주로 10% 넘어감 지금 기준.
- 내용 자체도 나쁘지 않음. 매출액 감소하거나 그러지 않고. 매출 늘 것.
- 이익률은 다른 아이들과 마찬가지로 줄지만 배당을 줄만한 돈은 충분히 번다.
- 작년보다 이익은 감소하겠지만 DPS 기준이니까 성향기준이
-서희건설, 코오롱글로벌, 한라 등 지주택 정말 별로임.
조합원 모집해서 달라붙어야하는데 그거 안됨. (금리 인상, 토지가 상승, 경제 긴축사이클)
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